夯实项目管理，谋定更大发展
香港悦华置地物业发展集团（四川悦华置地物业管理有限公司）
----执行董事 漆春刚
由于受世界性经济危机和国家宏观政策影响，中国房地产业的开发建设将更加趋于理性和成熟，作为地产开发关联下游产业的物业管理行业也因此将面临严峻挑战。
《礼记·中庸》有言：“凡事预则立，不预则废。”其实，任何事物的发展都有正反两面性，世界性经济危机和国家宏观政策中也包含着巨大的发展趋机。当前，国家楼市新政的不断完善、落实到位，开发商理性定位、让利于民的发展举措，在这个时候变得尤为重要；同时，随着物业管理行业发展的初具规模，服务领域的不断拓展，服务品质的逐步提升，竞争机制的初步形成，法律规范的不断完善，行业作用的日益彰显，物业管理行业已经成为一个前所未有的崭新事业。因此，悦华置地作为一家成长型、学习型的知名品牌物业管理集团，按照“以项目管理为中心”的企业经营管理二五（2009—2013）战略规划全面提速发展过程中。如何遵循国家相关法律法规，规范内部管理，建立以服务业主为导向的运作机制，理顺内外工作关系，拓展赢利模式，增强核心竞争力，是悦华置地面临的重大课题。
为了实现悦华置地近远期目标，全体员工必须与悦华置地经营决策层同心同德，做好以下七个方面的工作。
一、制定清晰而切实可行的企业发展战略思路
日本著名企业家松下幸之助曾有这样一段话来描述对企业发展战略的认识：“公司为什么而存在？发展应该有什么目的？用什么方法去经营？对这些问题必须有坚定不移的基本想法”。
制定清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、自身实力充分理解的基础上的。通过确立企业发展战略的理论基础，制定相应的差异化和多种经营策略，制定悦华置地内部管理变革的行动纲领，可以使企业充分挖掘自身的潜力，进一步提升企业核心竞争力，充分保证企业战略目标的实施和实现。
面对目前市场经济的现状，悦华置地经营决策层认真总结了第一个五年发展的经验和教训，预测了第二个五年将面临的巨大挑战和发展机遇，毅然决定全面提升企业战略思路，将悦华置地经营的第二个五年（2009—2013）规划为“以项目管理为中心”，并将二五规划的第一年（2009）确定为“谋定发展年”。 2009年度，悦华置地经营决策层确定的悦华置地工作总的指导思想——围绕实施企业品牌战略，调整组织结构，夯实项目基础管理，提升企业品牌，向质量要市场，向管理要效益，以创新图发展，努力提高企业综合素质和核心竞争能力。
先谋定全局，而后谋一域。“战略是一种用来达到目的的重要手段。是统帅的艺术，是对全局的策化和指导，其真正的含义是在分析外部环境和内部条件的基础上，为在竞争中求得生存与发展而作出的总体的、长远的谋划和对策。”
以项目管理为中心是整个物业管理的基础工作，坚持以项目管理为中心是悦华置地今后不变的经营理论基础，并以此建立起悦华置地以服务业主为导向的运作机制，为悦华置地长远发展奠定坚实的基础。
另一个方面，悦华置地的经营决策层和全体悦华人必须学会理性地思考问题，把悦华置地建成成长型、学习型企业，这是企业在市场竞争中能否生存下去的重要法则。正如中国有一个著名企业的ceo深有感触的说过：可以大喊大叫，“鞭打驱赶”员工努力工作的时代已经结束了。因为在经营企业的过程中不可能有点石成金的运行机制，重要的是要不断改变我们的心态和文化，以适应时代的变化发展。这是一个漫长的过程。做企业不能靠宿命，守株待兔等不来什么好东西，行动中才不断有新的机遇。
诺贝尔奖获得者斯迪格勒说过：“纵观美国著名的大企业，几乎没有一家不是以某种方式，在某种程度上应用了兼并、收购而发展起来的。”
当前，中国经济的发展已经进入了一个新时代。现在是一个相互联手的时代，“林家铺子”的时代已经过去了。联合，是一种趋势；相信每一个人都能真切地感受到这一趋势。联合比竞争更有优势，为的就是创造一种双赢、三赢以至多赢的局面；联合才可以增强企业对经济危机的抗体。这是悦华置地经营决策层正在为悦华置地进一步资本运作发展进行的高端思索。
二、完善组织结构
物管企业实际包含物业经营和物业管理服务两大业务范畴，悦华置地作为优秀的大型物管企业必须有健全的经营管理机构和项目管理体系，才能实现企业的良性循环和高效快速的发展。
（一） 建立以项目经理为核心的项目管理体系。
1、选择德才兼备的员工到项目经理的岗位，建立完善的目标责任制体系。
建立项目经理的目标责任制后，将明确各项目经理的责、权、利。这样，项目管理的各项经济指标、服务品质、定编定员等主要方面将实现合理量化；将有利于悦华置地对项目工作的督察考核，消除吃大锅饭的管理状况，保证悦华置地年计划利润的实现。
2、努力提高项目经理的综合管理能力。
一个项目经理首先应该懂得项目的经营，即会算帐，会赢利，有经营头脑。其次应有物业管理的专业知识：即要懂客户管理、工程维修养护管理、小区秩序维护管理、保洁管理、装修管理、绿化生态管理……，还要懂一定房地产开发知识。其三要有较好的公关能力，沟通能力，因为不仅要面对广大住户，还要协调开发商和各个主管部门。其四要善于管理好部下，培养各类专业技术人员，知人善用，心胸宽阔，具有较好的凝聚力。其五责任感强，品质优秀，忠于企业等等。要搞好一个项目的物业服务工作，必须具备以上基本素质，否则当好一个项目经理那是一句空话。
3、为悦华置地的规模发展奠定人力资源基础。
由于挖掘了项目的管理潜力，激发了项目的工作活力，有利提高项目的服务品质，增强悦华置地的凝聚力；同时，锻炼和培养年轻干部并使之逐渐成熟，为悦华置地的规模发展奠定人力资源基础。
（二） 强化以督导发展为核心的悦华置地总部经营决策管理体系
1、政策研究和发展战略规划办公室、市场推广部、“悦华置地”季刊及“微笑smile咨询”月刊编辑部等部门是悦华置地经营发展的参谋部门和执行部门。这些部门是协助悦华置地董事会站在高端，从宏观上思考悦华置地未来发展方向和发展策略的帮手，把悦华置地董事会从各种琐碎事件、日常管理泥潭中解脱出来，并协助悦华置地董事会进行经营发展策划，对外品牌宣传等具体的工作。
2、总经理办公室、人力资源部、财务核算部、运作管理部、反商业贿赂和职业道德调查办公室、微笑smile社区艺术团（传媒公司筹）等部门承担起对所有项目管理工作的支持，包括项目运作基础管理、员工职业素养培训、社区精神文明建设，提升服务品质等综合性全方面工作，是项目管理工作的支持和保证。
强化以督导发展为核心的悦华置地总部经营决策管理体系，提高集中管理能力、经营策划、财务管理、人力资源管理、品牌宣传等核心职能，必将悦华置地的经营发展提升到一个新的高度。
三、拓展业务领域
有人说，物业管理企业已经到了经营时代。其实，走专业化道路，向市场进军，是当今物业管理企业生存的必然。物业管理市场的规范化、社会化决定了物业管理企业必须扩大自身的管理规模，拓展业务领域，树立品牌和扩大影响，增强自身的核心竞争能力，立足专业化的物业管理市场。
悦华置地在五年不长的时间内，已经发展到了具有三家国家一级物业管理资质企业、二家二级物业管理资质企业、若干家准二级和三级物业管理资质企业，在管物业300余处，面积逾三千万平方米，业态涉及大型别墅及豪华住宅、高端办公楼宇、商业集群及跨国企业在华投资各类工业项目的大型物业管理集团企业。
悦华置地在经营决策层的带领下，在向业主提供客户服务、物业维护保养、环境卫生、生态绿化、安全消防等基本服务外，还在积极进行一些增值服务或综合服务方面的探索，利用物管企业的优势，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高悦华置地的盈利能力和品牌效益。如社区的休闲娱乐服务、装修装饰工程及其材料供应、餐饮及其他便民服务、商业信息的提供及平台搭建、物业出租出卖中介、家政服务中介，广告业务宣传等等。
我们已经跨出了一步，然而在拓展业务领域方面的空间很大，我们不排除走出行业的领域，进行多种合作方式的尝试。我们将继续这方面的探索，走出自己的路子，作出自己的特色。
四、建立品牌效应
物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业管理企业的生命、也是最核心的能力，因此悦华置地应该根据社会资源、社区特点、经营理念、提升品质，提供针对性的应对措施，致力于提升企业品牌的社会美誉度和客户认知度。
（一）企业社会责任的探索，树立良好的社会形象。
悦华置地前几年一直努力于企业社会责任的探索，作了不少有益于社会的事情，如捐助川师、民大、建院等数十名贫困大学生完成学业，组织员工捐款捐物并深入灾区抗震救灾，积极参与政府和社区组织的各项爱心公益活动，在悦华置地的管理制度中建立员工救助基金等。今后这仍是悦华置地坚持不懈努力探索的课题。
（二）办公场地及办公系统现代化建设，努力展现国际现代化企业形象。
1、悦华置地在原有办公自动化系统的基础上，已再次着手网络系统现代化的全面升级换代建设。不仅在功能模块上更加完善，适应悦华置地日常管理需要；而且在外观上更适应悦华置地现代化发展需要，展现悦华置地专业物业服务品牌形象。
2、悦华置地投入巨资，在中国西部金融核心区成都东大街“喜年广场”和成都高新西区融智总部公园分别购置了700余平方米和1000余平方米物业作为悦华置地物业集团在西南地区的总部办公基地和物业管理人才培训基地。悦华置地还投资数百万元更新购置企业交通工具，提升企业办公效率；
（三）建立了“微笑smile社区艺术团（传媒公司筹）”，以提升服务项目精神文明建设，丰富社区业主活动，加强与客户沟通，提高项目的管理品质，使之成为悦华置地的一大亮点。
（四）坚持办好悦华置地内刊《悦华置地》季刊和《smile微笑资讯》月刊。企业刊物如果在观念上落后于企业的实践，这份刊物就是失败的。据此，我们要重新研究内刊的办刊宗旨，在原有特色的基础上应有较大的改进和提高，继续发挥其对内交流、对外宣传的重要作用，使之成为悦华置地的又一大亮点。
五、建立严格的成本控制和审计体系
加强成本控制，节省费用支出，建立成本控制和审计体系，使悦华置地在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低；这是规范悦华置地内部管理，开源节流的重要工作内容。
财务核算部、反商业贿赂和职业道德调查办公室、董事会财会审计秘书等部门（岗位）的设置，形成了悦华置地严格控制成本和预算管理体系。通过对工作流程的精细梳理和项目责权利体系的明确界定，对悦华置地的采购成本、管理成本、人力成本、财务成本、投资成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先的预算、事中的控制、事后的审计进行全方位的成本管理，达到最终持续降低成本的目的。
六、建立科学的人力资源管理体系
孔子说：“人能弘道，非道弘人。”经营者的素质就是公司的品质。经营者要具备的素质，就是要做有思考力的人、有行动力的人、有推动力的人。
悦华置地是劳动力密集型的企业，人员流动大的特点要求悦华置地必须建立科学的人力资源规划、员工的培训机制、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，以充分调动员工的工作积极性和企业的认同感，为悦华置地的发展目标提供根本保障。
人力资源规划：按现代企业管理原则编制悦华置地的人力资源规划，包括悦华置地的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才储备和人才调换计划、员工培训计划等。
员工培训机制：由于人员流动大的特点，悦华置地对员工的培训是个常规性的工作；培训分为岗前培训和在岗的继续培训。目前悦华置地有自己编制印刷的培训教材，固定的兼职师资队伍和培训场地。悦华置地现已在成都高新西区融智总部公园购置了1000平方米办公地拟作培训基地，正在逐步完善提升悦华置地的培训教育机制。
绩效考核制度：从项目管理的社区文化指标、秩序维护指标、清洁卫生指标、绿化境观指标、设备维护指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、工程指标等十大模块的kpl指标，设计出悦华置地对项目管理的绩效考核制度以及设计考核应用表单，指导考核工作的开展。
薪酬体系：按国家现行劳动用工制度和现代企业的制度规划悦华置地工资和福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对悦华置地发展需要和不同层次的人员设计出较为合理的利益激励机制。
七、建立完善的服务质量管理体系
“主孰有道，将孰有能，天地孰得，法令孰行，兵重孰强，士卒孰练，赏罚分明。”（《孙子兵法》）物业管理企业作为服务型企业，服务质量的保持和提升是管理工作的核心。
在过去的五年里，悦华置地将项目服务品质的管理摆放在战略发展的高度，并分别通过了iso9001质量认证和iso14001环境国际国内双重认证。至此，悦华置地已在一个相当高度的平台上，建立起了生存空间和发展模式。随着悦华置地的管理规模不断扩展，服务质量管理体系的保持和完善更加艰巨。悦华置地必须通过经营管理机构和项目管理体系从上至下加强实施质量管理的培训和服务理念的灌输，提高新老员工的服务质量意识，规范员工的服务行为，完善服务质量责任制度，为每一个业主提供充满人性的个性化服务；增强员工的素质，全面提高悦华置地悦华置地的核心竞争力。
八、结束语
悦华置地号召全体悦华人围绕悦华置地09年发展“总的指导思想”，以自己的学习体会和工作实践，展开研讨，为提高悦华置地项目管理的品质和更大发展进行有益的探索。
“根本固者，华实必茂；源流深者，光澜必章”。悦华置地企业正在新时代的港湾蓄势待发。五年的历程铸就了这支铁流。第二个五年的前程还会有风浪和曲折，但悦华人有信心、有能力克服征途上的艰难险阻，将悦华置地的事业推向理想的彼岸。
