作者：李立新 本刊编辑：杨 萌
———本文摘自《中国物业管理》杂志网站产业论坛
时代变迁：物业管理发生结构性变化
物业管理诞生于1981年的深圳。那时，国营和集体经济是我国基本的经济形式。在时代背景之下，物业管理从诞生时起，国有企业便是行业的主体，并自然地居于垄断地位。2007年，《国务院关于加快发展服务业的若干意见》中指出：大力发展物业服务等服务业。大力发展非公有制服务企业，提高非公有制经济在服务业中的比重。物业管理的格局在26年之后发生了变化，民营物业服务企业将逐步登上行业发展舞台。
在中国物业管理行业，规模是判断一个企业实力的主要因素，政府评定企业资质的重要指标之一即是规模。此前，我国管理规模超过千万平方米的物业服务企业仅有上海陆家嘴物业、中海物业、万科物业等为数不多的企业，而且全部是国有企业或有房地产背景的企业。因此，开元国际、悦华置地等民营企业接管物业面积突破1000万平方米大关，具有十分重要的意义。
有关调查显示，在市场竞争日益激烈的环境中，企业规模效应的优势越来越明显。开元国际将发展战略确定在我国当前经济发展最为成熟的珠三角区域、长三角区域，以及环渤海经济圈区域，其1000万平方米全委项目中的98%都集中在这三个区域，其中，珠三角区域集中度为62%，长三角区域集中度为21%。同样，悦华置地在2007年初提出了“背靠西南，立足华东，走向全国，成为全国一流物业服务企业”的战略，并于2007年在四川、江苏等11个省签约70余个项目，面积达1000余万平方米。
成立于2001年的开元国际和成立于2003年悦华置地都是纯粹的民营股份制专业物业服务企业，经过短短的几年发展，成为国内较大的民营物业服务企业，不能不说是个奇迹。而这个奇迹的背后，是由民营经济的本质决定的。市场经济的微观基础就是私有经济，民营企业自筹资金、自找门路、自我经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，具有高度的经营决策自主权、高度的资产支配权、高度的用人选择权、高度的内部分配权，能够有效实现市场经济配置资源的功能。民营经济营造了强大的动力机制，极大地催生了人们的创业精神和致富欲望。因此，民营物业服务企业的成功是一种发展趋势。
行业变局：民营物业服务企业发展壮大
自2005年底开始，一批著名的地产公司掀起物业管理行业的巨浪。万科对外表示，万科物业以后不会再接除公司自有之外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目服务；中海物业等也大量回撤自有项目之外的物业管理项目。这些行为的背后蕴含着深层次的原因。
首先，房地产行业的竞争日趋激烈，地产公司必须着力发展核心竞争力，才能满足客户不断增长的需求，如果将属于自己的物业管理品牌服务于其他企业，无形中强化了对手的竞争能力，削弱了自己的市场竞争力。因此，只为自有项目服务便在市场的推动下成为必然。其次，物业管理是微利行业，以深圳为例，物业服务公司可提取物业费总额的10%作为酬金，这些酬金扣除物业服务公司的各种运作成本，纯利不足3%，而且这种理想的赢利还是建立在企业科学管理的基础之上。这些利润与房地产开发利润相比不值一提。所以，集中精力做地产业务是地产公司追求利润最大化的合理选择。再次，不少地产商旗下的物业服务公司承接到社会项目后，因与业主的纠纷带来负面影响，这既严重损害了上级地产公司的品牌，也因此流失了大量潜在客户。还有，物业管理蕴含着巨大的风险，稍有不慎就可能使一年的利润付之东流；对地产公司来说，钱可能不是最大问题，因事故风险带来的品牌损失才是最大的问题。正是这些原因，使一些开发商不再让自己的物业服务公司开拓社会物业。
地产公司属下物业服务企业“大鳄”的撤退腾出了市场空间。有人撤离就会有人接管，但谁来接管则是市场的选择。以中海物业为例，它退出的项目中，绝大部分楼盘的业主都选择了开元国际，这是因为开元国际的管理团队就是原中海物业品牌的开创团队，除在经济性质上有所区别外，两家企业在凯发k8娱乐下载手机app的文化、服务水平、甚至管服人员自身发展理念等方面，能够保持高度一致。截至2007年12月14日，开元国际在12个月的时间内，连续接手中海物业撤离的项目12个，建筑面积100多万平方米。正是地产市场的发展变化，成为国内一流民营物业服务企业的催化剂。
建管分离：“离”则双赢
在物业管理诞生之初，房地产开发与物业管理一样，市场化程度较低，谁开发谁管理的模式能够有效提高城市的居住文明，改善居民的生活质量，其意义是巨大的。但是，随着房地产市场的快速发展，建管不分的弊端日益凸显，大量追求“短频快”的中小开发商，将“一锤子买卖”中存在的种种问题，通过下属物业服务公司进行转移，严重侵害业主的权益。深圳及国内多个城市近年来发生的多起物业管理黑幕事件，都和开发商与物业服务公司的父子关系有关。
2003年国务院颁布的《物业管理条例》明确提倡房地产开发与物业管理相分离。中国物业管理协会会长谢家瑾曾多次表示，建管分离是发展趋势。2007年6月份，谢家瑾在考察开元国际时强调：建管分离是大势所趋，任何人都阻挡不住。
随着房地产和物业管理行业的发展，一批有责任、有远见的地产公司响应国家“建管分离”的号召，引进专业物业管理供应商为其产品服务。2005年，广东中惠地产集团与开元国际结成长期战略凯发k8娱乐下载手机app的合作伙伴关系，中惠将物业管理从公司整体业务中剥离出来，主营房地产开发与营销，在管、在建和拟建的项目全部交给开元国际。目前，开元国际已接手中惠开发的十余个项目近300万平方米。两者的完美合作，使中惠地产的物业管理水平大幅提升，中惠地产也在两年间获得超常规高速发展，成为2006广东省房地产综合实力10强、中国房地产最具发展潜力品牌企业。2007年，开元国际与杭州坤和建设集团有限公司结盟，为其已建、在建和拟建的全部物业提供全委服务。浙江坤和建设是中国房产名企50强，浙江省住宅产业的领军企业，为全力发展核心地产业务，坤和建设决定将物业管理业务剥离，出售旗下国家一级资质的坤和物业管理公司，在战略合作协议的前提下，开元国际巨资收购了坤和物业51％的股权，拥有了坤和建设建成的270万平方米全委项目。
从现实情况来看，民营物业服务企业完全依靠市场生存，对业主负责就是对公司的发展负责。而每个业主心里都有一杆秤，物业服务公司做得好坏与否，是否到位，都会在业主心中留下评价，而这个评价将最终决定物业服务公司在该小区的去与留。
管理创新：为业主提供优质服务
市场经济的转型、消费观念的转变以及行业竞争的日趋激烈，促使民营物业服务企业保持着持续的创新性，不断为业主提供优质服务，这也成为其保持旺盛生命力的关键。
以开元国际为例，公司经理人团队首先进行了物业管理的基础创新。他们较早引进了质量、环境两个国际标准体系，相继创新了“1 n管理”、“氛围式管理”等模式，并在业界较早引入专业化管理，将清洁绿化等工作均委托社会专业公司操作。开元国际经理人团队还累计建成22个全国优秀示范小区（大厦），成为行业内的“创优专家”。
《物权法》确认了物业管理的服务性质。一贯重视服务的民营物业服务企业，在以满足业主不断增长的服务需求基础上，积极进行服务创新。如早在2002年，开元国际就提出了“物业服务论”，并于当年在国内成立了第一个物业服务中心，成为国内最早从管理到服务彻底转变的物业服务企业。2006年，开元国际正式推出了具有独立知识产权的“东方管家”服务模式，该模式构建了一套全方位、“标准化”的物业服务体系。东方管家服务模式因业主的高度认可而被深圳市专家工作委员会、特区文化研究中心等授予“深圳生活方式推动者”殊荣。
时代召唤：民营物业服务企业迎来发展春天
宏观形势为民营物业管理提供了千载难逢的发展机遇。2006年发布的十一五规划明确：“毫不动摇地鼓励、支持和引导个体、私营等非公有制经济发展。进一步消除制约非公有制经济发展的体制性障碍和政策性因素，进一步落实鼓励、支持和引导非公有制经济发展的政策措施”。“规划”还提出：“规范物业管理行为，提高市场化程度”，“加快发展社区服务业”。
党的十七大报告也指出：“毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展，坚持平等保护物权，形成各种所有制经济平等竞争、相互促进新格局”。
另一方面，无论是机制，还是内在动力，民营物业服务企业都具有天然优势。正如谢家瑾考察开元国际时说的：“民营物业服务企业的体制好，可以根据市场的需求自主发展；而那些有上级公司的物业服务公司，有些高层管理人员换来换去，不利于长远发展。像开元国际，在企业的股本结构上是多人持股，是一个团队，大家抱成团工作。我个人更看好你们这种企业，而且有这么强的团队”。
回首2007，除了喧嚣沸天的房价之外，物业管理行业的结构也在悄悄地发生重大变化。展望未来，时代在召唤，民营物业服务企业正大步登上了行业的舞台，迎来了发展的春天。
