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行业动态

物管的“幸福”与物管的“难” -凯发k8娱乐下载手机app

信息来源:本站 发布时间:2006-12-12
  

业主篇
物管与业主向来是一对欢喜冤家,见不得又离不得。业主既需要物管公司为自己服务,保卫自己的家园,然而乱涨物管费、服务不到位、服务不及时、擅停水电、水区宠物惹人烦、停车拥挤、物管责权利分工不明等问题又成了令小区业主头疼又无可奈何的问题。在“3?15”来临之际,本报记者对中海名城、蜀者花园、兴元嘉加元 、东方花园、朝发苑等30多个小区的50位业主进行了采访,将他们心中的无奈、不满和期望一吐为快。

物管 请你给我幸福感

a、  让我们的社区更有爱
吴女士 个体商户:俗话说“远亲不如近邻”。如今的小区业主之间却是“对门不认识”,甚至老死不相往来。为了增进邻里间互相沟通与交流,现在网上业主论坛和qq群在年轻业主间非常流行,然而年纪大一点业主互相认识就很困难。希望物管公司多帮助业主间开展邻里互助互爱的活动,增进邻里间的沟通交流。
唐女士 退休教师:希望物管公司多提供医疗方面的服务,如打针、输液、针灸、按摩、吸氧等,这样的服务给社区的业主尤其是老年人带来了极大的方便,并且也比进大医院更经济实惠。
刘女士 小学教师:希望物管公司能够向业主提供一些与生活相关的如养生、健康、健美等信息。
杨女士 家庭主妇:家里经常有一些废旧物品,不少东西还只用了一次就派不上用场了。家里的小孩也有很多当时年龄适用的玩具、书籍、影碟等,这些东西留着没用、又觉弃之可惜。希望物管公司可举办业主东西置换的活动,让每户业主都把自己不用的拿出来,或许能淘到有用的东西。这样既节约了资源,又增进了邻里之间的感情。
林女士 学生:希望物管公司多提供青少年活动的场所,比如小型读书馆、声乐、舞蹈练习室、英语角等到。让社区内的学生互相学习、互相感染、共同进步。
李女士 证券公司职员:希望物管工作人员在服务上更加人性化,比如一个温存的微笑、一声亲切的问候、一个友善的注目,都会让人感觉非常温暖。
赵女士 家庭主妇:色盲物管公司提供便民服务车,让买菜、买米回家的业主一走进小区大门就有如释重负的感觉,尤其非常方便老年人。
黎女士 外贸公司职员:现在不少开发商在卖房时都选了前期物管公司,希望开发商在选择上要慎重,多为业主着想,不要卖房时服务态度好,房子一卖完就什么都不管了。
恬女士 质检员:小区内的过道灯坏了,业主和物管都不愿挣钱修,小区已经瞎灯黑火好几个月了。希望物管公司在这些问题上不要充耳不闻,推卸责任,最好能与业主沟通,共同想一个解决的办法。
谢小姐:希望小区的物管公司能统一着装,态度和蔼,以一个高素质、良好的精神面貌为我们服务。
李先生 商务秘书:花钱买房,就是图个好的物管服务,最为业主,最害怕的就是物管服务跟不上、服务态度差,讨一肚子气呕。希望物管公司在工作中有规可循、有法可依,按照规定办事。
冯先生 水电工程师:物管公司不仅要管物,还要管人,在业主之间或业主与小区外的人发生纠纷时,要制止个别人对其他业主的侵害,化解业主之间的摩擦。
张先生 退休军干:希望物管公司定期或不定期举办阅读、下棋、唱歌、跳舞、郊游等业主参与性强的文化活动,让社区内的老年人生活更加丰富。
b、  让物管的工作更规范
袁先生 大学教师:物业管理水平与从业人员的素质有很大关系,目前一些物管公司的工作人员素质低,解决问题的手段粗暴简单,导致业主与保安冲突不断。希望政府能提高物管公司的准入门槛,使从业人中的素质有所提高,对于业主提出的问题要耐心解释,有什么问题双方心平气和的沟通,共同创建美好家园。
孙先生 餐馆公司经理:我们每个月都在按时交纳物管费,然而这些费用在哪些地方、什么时候用的,我们一概不知。希望物管公司能把每笔费用做一个明确的公示,让我们心里有数,交物管费时也交得心甘情愿,也避免了业主与物管公司在物管费的问题上发生冲突。
程先生 软件销售代表:其实前期物管做得好不好都不太重要,因为入住两年以后,只要入住率达到50%以上,就可以成立业主委员会。业主委员有权给物管打分,如果觉得物管公司做得不好,可以炒掉。但作为业主,我们也希望能与物管和谐相处,共同把我们的家园管理好。
郑先生 软件工程师:我觉得我们的物管交得算高的,然而物管公司在收物管费时要与他做的服务想匹配,让业主的钱花得明明白白。
王女士 公司内勤:我房间大,花草这些呀,玻璃也比较多,我最关心的就是物管公司打扫卫生这一部分。
郝女士 理财顾问:小区内经常会有些影响到我们私生活的事情,譬如隔壁家的夜半歌声、狗叫、不知谁的垃圾乱扔在公共场合、一辆小车停在你的私家位、冲击钻的声音随时在你耳边轰鸣……这些事情如果自己去与邻居交涉就会伤感情、吵架甚至打架也不见得可以解决,这时非常希望物管公司能出面协调解决。
黄女士 中职英语教师:希望物管公司起到一个业主与开发商沟通的桥梁作用,交房入住后,有时会因开发商的遗留问题,给业主生活带来不便。而业主自己去找开发商又是件很麻烦的事,这时,非常希望物管公司能帮助业主找到开发商,协商解决好问题。在平时,也希望物管公司多倾听业主的意见,业主对开发商有什么疑问,物管公司尽快反馈给开发商。
庞先生 销售主管:物管费的收入与支出向来是笔糊涂帐,物管费怎样用的?小区内的公共场地如车位、墙体广告、电梯广告经营使用和收益又该归谁?这些业主都不知道,收支都非常不透明。希望物管公司能将这些告知业主。
夏先生 机械设计:物业管理公司是业主请来为自己服务的,然而实际上,很多物管公司却不恰当地把自己看成一个管理者和领导,从“公仆”变为“主人”,做事蛮横霸道,听不得业主的意见。
刘小姐 文秘:我们小区大,分几期开发,由于入住率没有达到标准,所以一直没有成立业主委员会,这让我们在维护自身权益时没有一个带头的人或组织,非常盲从,以至于出现一些纠纷,都无法通过业主委员会这个渠道来维权。对费用有疑问业主却无能为力。
周先生 客户代表:我们小区本身没什么问题,就是由于物管公司服务水平低,物业管理混乱,保安与业主发生了好几次冲突,既而被媒体曝了几次光,导致现在房屋的价格都有所贬值了。希望物管公司提高专业水平,从业人员提高自身素质。
范小姐 网站编辑:买房时开发商说的物管费是一个价,入住后物管公司又把价格涨了,这让人非常头疼。希望无论是开发商还是物管公司对业主都要诚信,该是多少就是多少。
米先生 人事经理:希望能够规范物管公司乱收费、乱罚款,甚至擅自停水停电的做法。
丘先生 国企单位职工:我现在住的小区,有十几幢楼。大家要交管理费,但没有物管公司,都是业主自发雇佣的保安,虽然也能保证小区内的清洁卫生、设施修缮等,但始终觉得不如专业物管队伍规范,我们也希望聘请更加专业的物管公司来为我们服务。
唐先生 翻译:每到房屋交房时,物管公司就借道生财,利用业主公共的过道租赁给装修公司或其他人员。还要强迫业主买小区内临时公司提供的材料及服务。
张先生 培训师:我们小区的绿化、会所、网球场等配套设施问题在使用不久后就被物管公司用于对外经营了。在我们提出这些问题时,物管公司避重就轻,始终不予解决,希望物管公司能够规范自己的行为,加强行业自律。
尹先生 运营经理:希望物管公司增加工作的透明度,做到公开收费标准、公开服务内容和服务质量,不要处处以管理者的姿态来管理业主,该以小区管家或服务大众的心态为好,物管公司与小区业主之间应互相尊重、互相信任。
林小姐 公务员:希望业主在与物管公司在发生纠纷的时候,物管公司不要以断水、断电的方式来解决问题,这样只会给其他业主的生活带来不便。
张先生 会计:我们非常希望能参与到物管公司的管理中,共同管理好小区。
c、  让我们的空间更安全
文小姐 业务员:我们的物管公司把小区架空层用来司成房屋,又出租给其他外来人员,这样侵犯了业主的利益。希望物管做好本职工作,不要牺牲业主利益,赚取不合法的收入。
兰小姐 外企翻译:小区连续两次出现了业主东西被盗的事情,这让所有业主都对自己的人身安全得不到保障而苦恼。希望物管公司以后做好安防工作,加强红外线监控、对外来人口做好详细登记、夜晚派专人巡逻,确保小区业主的人身及财产安全。
向先生 民航职工:小区内车位紧张,业主之间经常会发生摩擦,导致车胎被扎、后视镜损坏等,物管人员却没有对此行为加以制止,袖手旁观。希望物管公司要加强对业主财产的保障。
钱先生 导游:希望我们的物管公司给业主创造一个有安保障、浓郁的文化氛围、优质高效的管理服务水平的美好家园。
d、  让我们生活更方便
黄女士 机关公务员:我们的小区刚入住时有美丽的植物、大片的草坪、优美的背景音乐、喷泉等,小区环境非常优美宜人,然而入住没多久,植物也凋谢了、喷泉也变成了一潭死水,背景音乐也没有了。希望物管公司除了做好小区清洁外,对这些提高业主生活品质的配套设施也作好维护。
罗先生 银行职员:小区内的电梯、管道等公共配套设以及家里的水电气等设施坏了,经常都会等很久才有人修理,希望以后碰到这种情况时物管人员能及时上门修理,以免给住户带来不便。
陈女士 律师:由于我经常出差,所以自己订的报纸、杂志及邮寄的信件、物品等不能及时领取,希望物管公司加强便民措施,将业主订的物品保管好,并在适当的时候及时送到业主手中。
钟先生 电力工程师:小区内不少业主家有养宠物,一些宠物就随便在小区内的过道上、草坪里大小便,非常不卫生,希望物管公司能对这些宠物粪便及时清理,或者修建一些宠物厕所,以方便宠物外出活动的尴尬之举。
敬先生 健身俱乐部教练:小区内的停车问题非常突出,由于车位严重不足,稍微晚点回家就根本找不到车位,导致不少车辆乱停乱放,甚至堵塞了消防通道,车辆也经常发生擦挂。希望物管公司能对停车加以规范,让汽车在停放时有序地摆放,减少空隙的浪费。如果有专门的泊车员替业主停车更好。
贺先生 公司企划经理:每逢周末或假期,我们就会全家外出旅游,每逢这时家里的宠物就不知该如何处理才好。带着嫌太麻烦,不带吧,那么几天,它的饮食又没法解决。希望物管公司能增加托管宠物的业务,让有宠物的业主在外出旅游时免了后顾之忧。同样,家里养的花花草草也可以采用托管的办法。
王女士 广告公司职员:希望物管公司能提供一些增值服务,像向酒店一样提供房间清洁、代定牛奶、代定报刊杂志、送早餐、洗衣、物品保管、电话唤醒、代定票等服务,当然这些是另外付费。
王先生 通讯公司职员:现在小学改为朝九晚五,时间上与大人上班有冲突,希望物管公司能开展代接送小孩业务。
曹先生 自由职业者:由于每人的生活习惯不同,想得到的服务也不同,希望物管公司提供菜单式服务,业主可根据自己需要制定需要的服务事项,交不同的费用,享受不同的服务。
甘小姐 化妆品销售代表:现在的高档小区附近都不准小商贩进入,因此修自行车、擦皮鞋、配钥匙等小事要做起来还非常麻烦,希望物管公司能提供这些服务。
王女士 花店老板:物管就是要服务态度好,收价要便宜一点,服务要跟得上,就是你有什么问题,电话打进去,他能及时给你来解决。比如电、管道、灯什么的呀,这些是消费者经常坏的东西。
刘女士 行政文秘:希望物管公司在一定水平上的超值服务,不要亏本,也不能唯赢利是图。


本报记者 吴雪

物管篇
物管话题受到市民们的热切关注;往往被人诟病的物管企业也想趁“3?15”倒倒管家的苦水
业主 你不知道做“管家”好难
据一项调查结果显示,82.4%的被访者表示会关注在北京召开的全国“两会”。在问及老百姓最关心哪些话题时,关注度超过50%的话题有7个,其中关注度最高的是住房与物业问题,关注度为75.3,超过对下岗工人再就业问题的关注度。
“3?15”来了,面对物管服务的诸多话题,自称一肚子苦水的物业管理公司也有话要说——
1、  小区安全问题
案例:某小区业主遭遇持枪入室抢劫,屋主被打伤,财物损失巨大,而小区的物管、保安全然不知。据小区业主称,该小区刚入住时物管保安很尽职尽责,但没过多久,住户的报警器坏了也没人管,以前的上百名保安,也剩下几十名,红外线安保、监控录相等设施有没有使用也不得而知……结果是物管公司与业主对簿公堂。
业界观点:戴德梁行高级物业经理李兵说:“处理小区安全问题,应是管理防范与技术防范相结合。便在目前,业主都以为在小区内发生了一切事故都是物业公司的责任,这是片面的。作为我公司,会在公约约定物业公司的责任、权力及义务。作为业主应当做到他应做到的责任。一语以概之,物业公司不等于保险公司。”博瑞物业李斌也说,人员流动对于目前的物管公司来说,是个普遍的难题。这个难题可能会影响到物管向业主提供的保安服务的质量。
2、  赔偿问题
案例:某小区高层公寓的24楼是公用层,有一天从这个楼层掉下一个牛奶瓶,把楼下停放的一辆汽车挡风玻璃砸坏。后经调查,原来是5楼一住户小孩的同学(约16岁)在楼顶玩耍时无意掉下的。物管公司将5楼住户和车主约到一起处理此事,但由于赔偿费用问题,5楼住户不愿意承担赔偿费用,叫车主自己去找小孩同学赔偿。车主则以自己已经向物管公司交了停车费为由,要求物管公司赔偿。
业界观点:当事物管方认为,“现在的问题是一碰到此类问题,先不说责任在哪一方,业主往往先入为主地将赔偿责任划到了物管公司这一方头上。物管公司代向肇事少年的父母要求追偿,可这样的可行性有多大呢?!除了有法可依外,更重要的是业主能养成自学的公共首先观念,增强上区公共区域安全防范意识,从源头上避免或减少此类问题”
3、  收费问题
案例:张先生在东门二环路上买了一套房子,到装修测量时发现面积与合同约定不符。他想找开发商,但开发商已经撤离小区不知所踪;张先生又找物管公司解决,但物管解释说此事与他们无关,应找开发商。结果张先生从此开始拒交物业管理费。一年多后,物业管理公司把张先生告上法院,法院最后判张先生向物业管理公司交纳所欠物管费及相应利息。
业界观点:当事物管公司大叹委屈说,张先生以拒交物业管理费来消极应对开发商遗留问题的做法,既不应该的也不合法。华昌物业庞琳总结道:“在日常管理服务中,物管收费虽然已有明确的法规条例,但还是存在一些对物管企业收费造成影响的因素,这里包括个别原因,譬如个别业主因与开发商的纠纷而影响到物管费的交纳,或者一些共性原因而造成物管费难收。这个有待于市场法规的日益完善来解决。”
4、  物管费定价问题
案例:蒋小姐买下了某小区内一套电梯公寓,物管费1.8元/平方米/月。如今,小区旁边新开发了一个又一个楼盘,蒋小姐通过比较,感觉自己的物管费太高了,于是在与物管公司协商未果的情况下,蒋小姐拒交物管费近半年。
业界观点:博瑞物管李斌说,现在不少新物业的物管费收取更多偏向于市场定价,一般相对一政府指导价而言略高些。很多业主既希望享受到高品质服务,又在物管费价格上过于苛刻。这是一个很矛盾的问题。深长城物管成都公司李粤桓总经理也认为,物管费虽然有政府指导定价,但还存在具体情况之别。收费与服务的对等、投入与产出的平衡问题都是值得考虑的。
5、  物管员工流动问题
案例:某物管公司于去年底招来了10来个高高大大的小伙子,经过培训,他们走上了保安及门卫的岗位。三个月后的某天,小区业主发现小伙子们突然不见了,又换了一批生面孔。原来,他们要求提薪未果,集体跳槽到另一家公司了。这次保安换人,让小区居民丢失了很多安全感。
业界观点:博瑞物业李斌表示,物管公司一般存在团队整体素质不是很高,对人才需求较大的普遍问题。“在我们的招聘中,也感到专业的项目物管人才奇缺。而政府指导价在那摆着,物管费就只能收那么点。员工的工资自然偏低,怎么留得住人嘛!”
6、  有法依与执行难的问题
案例:城西某联排别墅小区交房了,业主们陆续开始装修,你家是这样装,我家是那样装,家家风格都不一样。物管公司在交房时就将装修中应注意的事项告知了每一户业主,可仍然有少数业主我行我素,大肆改动房屋原有的结构。
业界观点:“物管公司在规范业主(如擅自装修、搭建私家花园、随处停车、消防通道堆放杂物等)行为过程中则没有执法权的,只能根据相关法规与业主进行协商,要求其按照法规规章办,而不能强执执行某个违规搭建物的拆除之类的;加上在规范过程中得不到业主的理解,也使得物管公司在类似管理工作中常常显得被动”。鸿盛物业老总的话,物管企业最普遍的体会。对于物管公司来说,“拿着鸡毛当令箭”的滋味实在不好受。
7、  法规不完善问题
案例:家住城西某小区的陈小姐,由于楼上漏水,房内的天花板无一幸免。但由于楼上住户长期不在家中也无法联系,陈小姐要求物管来解决问题。但物管方也无极在未经住户同意的情况下,破门入室进行维修,非常为难……
业界观点:华昌物业庞总说,目前物业管理市场法规建设的不太完善,是影响物管服务质量的一个方面。悦华置地刘长宜也认为:“在《物权法》正式出台之前,作为物管工作中常常会碰到的麻烦纠纷,这类”小事”依然会是当前困绕物业管理服务工作质量提升的一大难题,这也正是所有从事物管工作者热切关注《物权法》诞生时间的原因所在。”
8、  业委会权责问题
案例:某小区业委会成立之后,开始寻找新的物管公司,条件是新来的物业管理公司必须带50万元资金给业委会作活动经费。其理由是让小区业主接收新的物管公司需要业委会做大量的思想工作;保证新的物管公司收费顺利需要业委会支持等理由。
业界观点:深长城物管成都公司李总表示,业主委员会与物业管理公司的协调问题的我们公司的关注重点之一。一方面目前的业委会成员对物管法律法规还缺乏相应了解,而另一方面一些物业管理公司的服务心态没有摆正位置。戴德梁行高级物业经理李兵也认为,业委会与物管公司都是为全体业主服务,业委会是代表全体业主起监督物业公司合同的落实情况,物管公司是执行合同服务机构。双方必须看清楚这一点,才可能建设好和谐家园。
9、  公共盈利分配问题
案例:某小区物管公司在小区电梯间内安装了广告牌。业主委员会认为电梯是小区公共设备,因此就要求物业公司将广告牌租金交给业委会。但物管公司认为将电梯间出租安装广告牌是物业公司经营的结果,租金应当归物业公司,双方争持不下。
业界观点:“现在的问题不是我们物管公司不想按条例规定办事,而是在于这样的盈利如何按规定分配的问题,有约定的自然不用说了,可以照章办事;问题是一些临时性的收益或是之前没有约定的,这部分收益如何划分,又按什么样的分配比例在相应业主、业委会及物管三方面分配,这往往是造成各方矛盾的纠结点。”一位物业管理资深人士说道。(记者 王康林)


按语:
  3月17日成都房产报道“对话3.15”以一个整版的篇幅谈了广大市民热切关注的物管话题。记者以真实的采访,从方方面面报道了小区业主对物管公司的看法;同时也报道了业界观点。悦华置地作为一家大型的专业化的物管公司,其属下的各小区管理处也同样遇到和将会遇到类似的情况。如何抓好小区管理处的工作,真正做到小区和谐物管,以及提高小区管理处主任的素质,这是公司今年的工作重点。公司希望各分公司(项目部)组织各小区干部员工学习讨论“对话3.15”,并积极在公司内网上发表自己的心得体会。(悦华置地:刘长宜)

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